浙江京衡律师事务所主任助理、留英法学硕士  陆芳

　　3月27日，安徽省青阳县人民法院一审以非法经营罪判处被告单位安徽青阳九华山佛国圣地陵园开发有限公司罚金5000万元；以非法经营罪分别判处李伸浪、苗恩科、吕先扬、孟卫强等4名被告人有期徒刑3年缓刑5年至有期徒刑6个月缓刑1年不等的刑罚，并处500万元至50万元不等的罚金。
　　法院审理查明，李伸浪、苗恩科、吕先扬、孟卫强等4名被告人在先后担任被告单位法定代表人、总经理或副总经理期间，明知或应知国务院办公厅《关于转发民政部〈关于进一步加强公墓管理意见〉的通知》中关于禁止炒买炒卖墓穴和骨灰存放格位，客户应出具火化证明（火葬区）或死亡证明（土葬改革区）等规定，却在销售中仅要求客户凭身份证交钱即可购买，违规销售塔陵位，在合肥、芜湖、安庆、阜阳、宣城、马鞍山、铜陵、景德镇等地设立办事处，采用开设课堂讲课等方式，大肆宣扬殡葬改革将给陵园带来的美好前景，并由此衍生出若干年后塔陵位能迅速升值的概念，极力宣传购买塔陵位是一种新的投资方式，可从中赚取远高于银行同期利率的高额利润，从而鼓动客户大量购买、囤积塔陵位，违规销售金额达3500多万元。
　　法院另查明，被告单位在销售时还承诺，客户购买的塔陵位两年后即可选择退货，公司退还本金并支付10%至30%的利润。为吸引更多的客户前来购买，被告单位在初期实际操作中曾以高价买回少部分客户低价买入的塔陵位，但不久便不再退款，致使受害者涉及皖、苏、赣等地，人数多达2400余人，大多数人血本无归，并曾引起合肥地区700多名客户多次集体到省政府上访的不良事件。
　　（唐保东　陈智杰）

　　不动产物权登记与对世权

　　不动产要靠登记来明确权利
　　《物权法》所称的“物”，包括不动产和动产。动产可以以持有作为一种主要的权利特征，而不动产像房产就只有靠到法定机构“登记”来明确权利。登记的主要作用是明确物的归属，用于对抗其他人的非法侵犯。经过登记的物权具有“对世权”，即对抗所有其他人、不得进行非法占有和侵犯的权能。对世权是读者比较陌生的一个法律概念，同时又是一个非常有实用价值的法律问题。
　　《物权法》第九条第一款明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这些法律规定原则性地确立了不动产的登记制度，实质上体现了物权的一大基本原则——公示原则，即物权的产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部察知的方式即公示表现出来。

　　所谓对世权即为绝对权利
　　物权以及物权变动为何要进行公示？这是由物权所具有的对世权的性质决定的。所谓对世权，又称绝对权，是一种无须义务人的积极行为进行协助，仅由权利人合法支配行为即能实现的权利。权利人所享有的权利可以对抗除权利人之外的任何人，任何人侵害或者妨害了权利人的权利，权利人可以向其主张权利。
　　物权具有的对世权，包含着两方面含义：一方面，物权人有权在法律规定范围内，按自己的意愿对物进行支配，包括对物进行占有、使用、收益和处分；另一方面，物权人也有权排除他人对自己支配之物所给予的侵害和对自己行使物权的行为造成的干涉和妨碍，因而物权主体以外的其他任何人都负有不得侵害和干涉物权，不得妨碍他人行使物权的义务。这一特征在性质上明显区别于债权这种相对权。债权人所享有的权利只能对抗与其有着基础法律关系，比如合同关系的特定债务人，不能对债务人之外的任何其他人产生效力。任何原因导致债务人不能履行合同，债权人也只能找债务人要求其履行或者承担违约责任。因此，“物权”的“对世权”和“债权”的“相对权”不能混为一谈。

　　不动产物权登记的重要性
　　明白了这个道理，不动产物权进行登记的重要性就显示出来了。既然不动产物权是一种对世权，义务人就是除物权权利人之外的任何人，那么，就义务人来说，对自身绝对义务遵守的前提，应当是对权利人权利状况的明了。也就是说，权利人的物权首先应当通过一定的方式处于透明状态，义务人才能明知权利人的权利，进而明确自己不得为何种行为去侵害或妨碍权利人的权利。否则，要求义务人承担义务以及法律责任是缺乏基础也是明显不公平的。
　　因此，法律明确物权进行登记的首要意义在于使物权具有可识别性，使物权法律关系得以公开透明，便于权利内容与范围的正确界定，进而推定权利人之物权的正确性。其次，物权登记通过使权利人以外的任何人从外部直接知悉物权的存在及其现状，察悉物权变动的征象，使其对于不动产交易具有可预测性，维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。在法律明确的登记公示原则之下，即使物权公示的物权权利状况与真实状况不符合，公示登记的结果也还是物权效力的唯一依据。